Hướng dẫn cấp ‘sổ đỏ’ cho condotel: Băn khoăn, rối…

Đang nghiên cứu

Ngày 17/2/2020, trao đổi với báo Đất Việt, một số địa phương vẫn còn tỏ ra lúng túng trước văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình condotel.

Ông Tô Văn Hùng, Giám đốc Sở TN&MT Đà Nẵng cho biết, hiện đơn vị cũng chưa khẳng định được văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT có phải là tiền đề để cấp “sổ đỏ” cho các căn hộ condotel hay không, hay đó chỉ là hướng dẫn hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đất thương mại, dịch vụ có thời hạn từ 50 – 70 năm.

“Tôi đang chỉ đạo các đơn vị nghiệp vụ của Sở nghiên cứu thêm về văn bản hướng dẫn của Bộ mới xác định chính xác được” – ông Hùng nói.

Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng – một trong những dự án condotel đang vỡ cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Trong khi đó, ông Phạm Văn Cường – Phó Giám đốc Sở TN&MT Quảng Ninh cũng tỏ ra băn khoăn và phải chờ các đơn vị trong ngành nghiên cứu thêm trước khi có câu trả lời chính xác rằng văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT sẽ hoàn thiện cho khung pháp lý của condotel.

Còn ông Nguyễn Văn Phúc – Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, thuộc Sở TN&MT Khánh Hòa thì cho rằng, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT chính là tiền để, cơ sở để cấp “sổ đỏ” cho condotel sau này.

“Trước đây, cũng đã có văn bản hướng dẫn nhưng không nói rõ là condotel hay căn hộ du lịch. Nếu chủ đầu tư xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ mà gồm có một khối công trình cho thuê làm khách sạn, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì sẽ cấp cho từng căn hộ hoặc từng sàn.

Đến nay, Bộ TN&MT ra văn bản hướng dẫn thêm thì càng rõ hơn vấn đề này. Như thế là có thể cấp được sổ đỏ cho condotel. Còn nếu như không có văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT thì việc cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ cũng được rồi” – ông Phúc đưa ra quan điểm cá nhân của mình.

Trước những ý kiến cho rằng, quãng thời gian trước đây, điều đơn vị ban ngành khẳng định khung pháp lý cho condotel chưa hoàn thiện, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cấp được sổ đỏ cho condotel nên việc cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này là sai pháp luật, ông Phúc cho rằng: “Đó là ý kiến chuyên môn của Bộ Xây dựng khi chưa có quy định condotel là như thế nào, có diện tích và thiết kế ra sao…”.

Chưa thể cấp “khai sinh” cho condotel

Trao đổi thêm với Đất Việt về văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT, luật sư LS Ngô Huỳnh Phương Thảo – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội bày tỏ, văn bản này chỉ mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN& MT cho Sở TN&MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này không “cấp khai sinh cho condotel”.

Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi.

Điều này, đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.

Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

“Trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo Nghị định của Chính phủ, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau.

Nếu áp dụng theo hướng dẫn của Bộ TN&MT, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.

Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề phap lý sẽ “rối như canh hẹ” – luật sư Thảo nhận định.

Bà Thảo cho biết thêm, condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở.

Như vậy, việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho mà chỉ đảm bảo về mặt pháp lý dự án cho chủ đầu tư mà thôi .

Tiến Hưng