[DIỄN ĐÀN CẢI CÁCH TTHC]: Cần bổ sung quy định thứ tự ưu tiên chọn nhà đầu tư

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, theo quy định của Luật Đất đai, trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được với một số chủ sử dụng đất, nhà đầu tư có thể sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai.

Mở rộng thẩm quyền cho Thường trực HĐND

Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và từng chủ sở hữu đất không phải là việc đơn giản. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng được hầu hết diện tích đất để thực hiện dự án nhưng không thể thỏa thuận được đối với một, hai chủ sở hữu còn lại khiến dự án không thể triển khai.

Bên cạnh đó, theo Điểm đ khoản 4 Điều 9 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về thẩm quyền quyết định các dự án nhà nước tiến hành thu hồi đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua đồng thời với việc quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng tại kỳ họp cuối năm của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, các dự án thuộc trường hợp thu hồi đất chỉ được xem xét một năm một lần tại thời điểm kỳ họp cuối năm của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Việc này dẫn đến gây khó khăn trong thỏa thuận thu hồi đất cũng như công tác giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ khởi công dự án.

Do đó, VNREA kiến nghị, bổ sung vào Điều 62 Luật Đất đai trường hợp nhà nước thu hồi đất khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được tỷ lệ phần trăm diện tích đa số để thực hiện dự án nhưng chủ sở hữu sử dụng phần trăm diện tích đất thiểu số còn lại không đồng ý chuyển nhượng mặc dù đã được đề nghị bồi thường cao hơn giá trị bồi thường theo đề nghị của chủ đầu tư.

Đồng thời, mở rộng thẩm quyền quyết định cho Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với các đề xuất dự án nhà nước thu hồi đất trong thời gian giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Bổ sung quy định về thứ tự ưu tiên

Về phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, VNREA cũng cho rằng, pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu đang thiếu quy định về thứ tự ưu tiên và mối quan hệ trong các phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

Cụ thể, tại Điều 30, 31, 32 của Luật đầu tư 2015 hiện hành mới chỉ quy định hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức “quyết định chủ trương đầu tư”.

Thế nhưng, ngoài Luật đầu tư, Luật đấu thầu 2013 và Nghị định 30/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định về lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất các quỹ đất có giá trị thương mại cao. Điều 118, 119 Luật đất đai 2013 quy định về lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, có đến 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư quy định tại 3 hệ thống văn bản quy phạm khác nhau, gây khó khăn cho cơ quan hành chính khi lập và xử lý thủ tục quyết định chủ trương đầu tư.

Không những vậy, pháp luật cũng không có quy định thứ tự ưu tiên cũng như mối quan hệ giữa các phương thức lựa chọn nhà đầu tư. Nếu dự án đã lựa chọn theo 1 trong 3 phương thức (ví dụ như đấu thầu, đấu giá QSDĐ) thì có cần thực hiện thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư hay không và xin vào giai đoạn nào thì chưa được làm rõ.

Do đó, Theo VNREA, Luật Đầu tư cần quy bổ sung quy định: Cả 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá QSDĐ, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư); Dự án thuộc trường hợp đấu giá, đấu thầu nếu thuộc trường hợp phải xin quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục này trước khi tổ chức đấu giá, đấu thầu.

Về thủ tục giao đất thông qua đấu thầu, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch VNREA cho biết, pháp luật về đầu thấu và pháp luật về nhà ở đều quy định hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhưng các quy định pháp luật đất đai thì chỉ ghi nhận hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá và không đấu giá.

Các hình thức giao đất không thông qua đấu giá lại không liệt kê trường hợp giao đất thông qua đấu thầu mà không có quy định mở rõ ràng. Do đó, không ít địa phương trong thời gian qua đã ngừng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua đấu thầu để chờ hướng dẫn cụ thể hơn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Để gỡ vướng mắc này, cần có quy định cụ thể ghi nhận hình thức giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nghị định sửa đổi Nghị định 30/2015/NĐ-CP cũng cần bổ sung quy định cụ thể hơn về quyền được nhà nước đảm bảo giao đất sau khi tham gia đấu thầu và được lựa chọn là chủ đầu tư dự án” – ông Nam khẳng định.