Thị trường bất động sản: Thanh khoản cao kỷ lục

Dòng tiền từ người mua nhà để ở và đầu tư tiếp tục ‘đốt nóng’ thị trường bất động sản.

Đã lâu lắm rồi hiện tượng bốc thăm mua nhà mới lại xuất hiện trên thị trường bất động sản. Mới đây, Vihajico đã 2 lần tổ chức bốc thăm để lựa chọn khách hàng cho dự án nhà phố thương mại và biệt thự tiểu khu Aqua Bay thuộc khu đô thị Ecopark. Nhưng đây không phải là trường hợp duy nhất khách hàng muốn mua nhà phải tham gia ‘trò chơi may mắn’. Trước đó, hàng trăm khách hàng cũng đã phải bốc thăm để giành quyền mua nhà phố thương mại tại dự án Park Hill.

Hiện tượng bốc thăm để giành quyền mua căn hộ chỉ xuất hiện khi thị trường bất động sản sốt nóng thời kỳ 2008-2009. Lúc đó, khách hàng đã phải xếp hàng qua đêm để mua căn hộ The Vista tại TP HCM hoặc hy vọng vào lá thăm may rủi để mua được căn hộ Khu đô thị Dương Nội ở Hà Nội. Chỉ cần có suất mua, nhà đầu tư có thể bán trao tay ngay lập tức và thu lời vài chục đến vài trăm triệu đồng.

Nhưng, hiện tượng bốc thăm hay xếp hàng qua đêm chỉ xảy ra khi cầu cao, cung ít. Còn hiện nay, nguồn cung nhà đất dồi dào, thậm chí khách hàng “phát điên” với hàng chục tin nhắn mời chào mua nhà hàng ngày, thì phải bốc thăm mua nhà được cho là hiện tượng lạ. Những sản phẩm chào bán tại Ecopark và Park Hill có sức hút riêng, nhưng hiện tượng bốc thăm tái xuất phần nào cho thấy sức nóng của thị trường nhà đất.

Nhiều người vẫn chưa tin thị trường nhà đất đã phục hồi và bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng, bởi vẫn còn la liệt dự án bất động sản nằm bất động nhiều năm liền mà chưa có dấu hiệu tái khởi động. Nhưng, số liệu thực tế từ các công ty nghiên cứu thị trường sẽ khiến không ít người bất ngờ.

Đơn cử, thống kê về số lượng căn hộ tiêu thụ từ đầu năm đến nay từ công ty tư vấn bất động sản CBRE cho thấy, các doanh nghiệp đã bán được 15.000 căn hộ tại Hà Nội và lên tới 24.000 căn hộ tại TP HCM. Những số liệu này thực sự là “không tưởng” bởi không thua kém, thậm chí vượt xa lúc thị trường bất động sản phát triển nóng nhất. Cũng cùng nguồn số liệu từ CBRE, số lượng căn hộ đã bán được trong năm nay ở Hà Nội đã gần bằng năm 2009 – thời điểm giao dịch căn hộ đạt mức kỷ lục với 16.000 căn được đặt mua. Thậm chí, số lượng căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm nay đã tăng 40% so với cả năm ngoái.

Sự tăng trưởng của thị trường căn hộ tại TP HCM còn ấn tượng hơn, khi đạt đỉnh cao nhất trong lịch sử. Nếu như cả năm 2010, TP HCM bán được hơn 13.700 căn hộ thì năm ngoái, số căn hộ tiêu thụ được đã lên đến 17.000 căn. Tuy nhiên, “thật không thể tin nổi” khi CBRE cho biết, có tới 24.000 căn hộ đã tiêu thụ trong 3 quý đầu năm nay.

Sự hứng khởi

Tại Diễn đàn đầu tư toàn cầu Việt Nam tổ chức cuối tháng 9 vừa qua, các chuyên gia đều nhìn nhận, dòng tiền đang ào ạt đổ vào bất động sản từ ngân hàng và khách hàng, giá bất động sản có xu hướng tăng lên… Ông Don Lam, Tổng giám đốc VinaCapital đặt vấn đề, khi mọi người đều muốn lao vào thị trường bất động sản thì sẽ dẫn đến sốt nóng. Ông dẫn chứng, thời kỳ bất động sản, chứng khoán sốt nóng năm 2008, một cán bộ nhà nước đã hỏi ông về nhu cầu mua bất động sản và muốn đầu tư vào Đà Nẵng. Khi những người này, hoặc người hàng xóm, thợ cắt tóc cũng hỏi về dự án chung cư thì chứng tỏ thị trường nóng. Nhưng thời điểm từ 2010-2015 thì không ai hỏi ông về mua bất động sản nữa. Thời gian gần đây, anh cán bộ kia lại hỏi ông về dự án chung cư ở TP HCM và xem nên đầu tư vào đầu để có lãi.

Câu chuyện ông Don Lam kể và hiện tượng bốc thăm mua nhà tái xuất, cũng giống như những gì Tiến sỹ Võ Trí Thành, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương nhận xét. Ông Thành cho Thành cho rằng, thị trường đã khởi sắc, giao dịch tốt trên tất cả các phân khúc, từ bình dân đến cao cấp, từ nhà ở đến bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp. Tỷ lệ giao dịch mang tính đầu cơ khá cao.

Tín dụng đổ vào bất động sản đang tăng. Tính đến ngày 20/9, tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tăng khoảng 10,8%, và đây cũng là mức tăng cao nhất tính từ năm 2011 đến nay. Khi kinh tế phục hồi, tín dụng tăng cũng dễ hiểu. Theo Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, tính đến đầu tháng 9/2015, tín dụng bất động sản tăng khoảng 13%.

Các dòng tiền đang hướng mạnh vào bất động sản góp phần làm thị trường khởi sắc, nhưng theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), chưa đến lúc lo lắng về bong bóng bất động sản. Sau một thời gian trầm lắng, thị trường hiện nay phát triển bình thường, ổn định hơn, giao dịch tốt hơn, các dự án có tăng giá nhưng chỉ những dự án tốt mới tăng giá chút ít 3-5%.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, tin rằng, khuôn khổ pháp lý mới cũng như bối cảnh mới đã thúc đẩy thị trường bất động sản. Ông phân tích, cơ hội đầu tư bất động sản trung và dài hạn rất lớn vì dân số đông, nhu cầu mua nhà vẫn cao. Quy định của một số luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng góp phần quản lý thị trường tốt hơn, loại bỏ những chủ đầu tư yếu vào bảo vệ người mua nhà. Tín dụng bất động sản tăng cao, nhưng vẫn đang được kiểm soát ở mức hơn 10% so với mức tăng trung bình 25-30% của thời kỳ bất động sản sốt nóng trước đây.

Giá bán ổn định

Một vấn đề được đặt ra là giá bất động sản hiện đã được định giá ở mức cao, đặc biệt là xu hướng đầu tư căn hộ cao cấp đang chiếm ưu thế áp đảo và đã có nhiều dự án tăng giá. Về giá bán, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ, cho rằng, giá bất động sản hiện nay cao vì chi phí lao động, giá đất tăng đã đẩy chi phí đầu vào tăng nên các chủ đầu tư buộc phải xác định giá bán cao. Đã có những dự án tốt tăng giá và thực tế, các chủ đầu tư bao giờ cũng kỳ vọng tăng giá. Nhưng ông Khánh cho rằng, không có hiện tượng tăng giá ồ ạt và trên diện rộng, bởi nguồn cung rất lớn. Nếu dự án nào điều chỉnh giá mà vẫn tiêu thụ được thì giá chưa phải là cao, còn nếu chủ đầu tư tham lam tăng giá vượt quá khả năng chi trả thì quá mạo hiểm.

Theo ông Khánh, nguồn cung tăng mạnh là vấn đề lo ngại. Như một “căn bệnh kinh niên”, đầu tư bất động sản ở Việt Nam theo phong trào. Thị trường có nhu cầu tốt nhưng không phải vô hạn, nên nếu doanh nghiệp cứ ào ào xây mà không tính đến nhu cầu sẽ dẫn đến thừa cung. Quả thực, nguồn cung đang là nỗi lo chính của các chủ đầu tư. Riêng 9 tháng đầu năm 2015, đã có gần 21.000 căn hộ chào bán mới trên thị trường Hà Nội. Còn tại TP HCM, trong quý III/2015 đã có 10.000 căn hộ được chào bán, tăng tới 200% so với cùng kỳ năm trước.

Hà Linh