Bất động sản Farmstay (KỲ I): Từ mô hình trang trại đến các hợp đồng đầu tư

Farmstay là một mô hình nông nghiệp xanh kết hợp du lịch bền vững, tuy nhiên việc bán bất động sản farmstay kèm cam kết chi trả lợi nhuận có nguy cơ rủi ro lớn.

Mô hình trang trại, nông nghiệp kết hợp du lịch farmstay đang trở thành xu hướng mới

Farmstay đang trở thành từ khóa “hot” được tìm kiếm nhiều trên mạng như một mô hình kinh tế xanh và bền vững. 

Từ mô hình du lịch nông nghiệp

Khái niệm farmstay được gắn với định nghĩa về du lịch nông nghiệp (Agritourism), trong định nghĩa thế giới farmstay là mô hình du lịch nghỉ dưỡng mới lạ tại nông trại. Tại đây khách du lịch sẽ được đến thăm nông trại sản xuất, cùng trải nghiệm các công việc hằng ngày của một người nông dân, tận hưởng không gian yên tĩnh, tham gia vào các hoạt động của nông trại.

Mô hình du lịch này đã xuất hiện từ những năm 1980 ở Italia và nhanh chóng phát triển mạnh mẽ ở khu vực Bắc Mỹ và Châu Á. Tại Việt Nam, trong những năm gần đây farmstay đã bắt đầu xuất hiện và được nhiều du khách yêu thích.

Địa điểm của loại hình farmstay này thường xuất hiện ở những vùng có điều kiện tự nhiên ưu đãi, vùng quê hoặc đồi núi có không gian rộng thoáng, gần với những địa điểm du lịch nên rất thích hợp để nghỉ dưỡng và trải nghiệm.

Theo đó, một farmstay có thể có nhiều hình thức khác nhau. Nó có thể là một căn phòng trong trang trại được chuyển đổi để làm chỗ qua đêm cho du khách hoặc tái sử dụng nhà kho thành phòng ngủ hoặc xây dựng một nơi dành riêng dành cho du khách.

Theo định nghĩa trong từ điển Oxford thì du lịch nông nghiệp (Agritourism) là một kỳ nghỉ, chuyến du lịch mà du khách đến vùng nông thôn, ở lại trang trại của người dân địa phương.

Như vậy, farmstay có thể được chia thành các loại hình chính gồm farmstay là một nơi nghỉ dưỡng, qua đêm cho du khách trong trang trại, farmtour là loại hình du lịch tham quan trang trại theo chủ đề, theo ngày hoặc theo gói được tổ chức bởi chủ trang trại hoặc liên kết với những công ty du lịch lân cận.

Một hình thức nữa là tự thu hoạch nông sản (U pick up) đây là loại hình trải nghiệm thường thấy nhất, các du khách trả tiền để được tham gia chăm sóc và thu hoạch các nông sản trong trang trại.

Ngoài ra, tùy vào đặc điểm từng trang trại và địa phương mà sẽ có nhiều loại hình trang trại du lịch nông nghiệp đa dạng khác.

Đến hợp đồng đầu tư

Bên cạnh việc đầu tư farmstay như mô hình truyền thống là một hình thức làm nông nghiệp kết hợp du lịch, hiện nay tại Việt Nam việc các chủ đầu tư phát triển dự án và bán bất động sản farmstay cũng rất phổ biến.

Không khó để tìm kiếm các thông tin liên quan đến việc đầu tư bất động sản farmstay trên mạng với hàng chục ngàn kết quả liên quan

Có thể kể đến dự án farmstay Hoà Bình Ohara tại Kỳ Sơn (Hoà Bình). Theo giới thiệu, đầu tư đất vườn farmstay này 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình được cung cấp 15kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Diện tích mảnh đất hơn 150m2, giá 390 triệu đồng. Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu.

Hay dự án Hasu Village Hoà Bình nằm cách trung tâm Hà Nội 52 km có 60 lô đất farmstay với giá chỉ 300 triệu đồng cho 1 mảnh vườn. Theo quảng cáo, nếu nhà đầu tư trang bị nhà gỗ Zentado cao cấp hiện nay để lưu trú, chủ đầu tư dự án cam kết thuê lại với giá 50 – 60 triệu đồng/năm để khai thác kinh doanh cùng khu biệt thự nghỉ dưỡng.

Mỗi năm chủ nhân được sử dụng 30 ngày miễn phí để chăm sóc vườn, nghỉ dưỡng, cắm trại. Sau 50 năm, sẽ tiếp tục gia hạn khi hết hạn quyền sử dụng đất.

Việc ” tiến hóa” từ mô hình trang trại kết hợp du lịch đến việc phát triển dự án và bán các bất động sản farmstay là hình thức chưa được “định danh” trong hệ thống pháp lý hiện hành

Ngoài ra, một mô hình farmstay gây được sự chú ý khi cam kết chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư lên đến 70 triệu/năm là mô hình bất động sản trang trại kết hợp nghỉ dưỡng Farm Stay G7, quy mô 200ha, tọa lạc tại Hồ Tràm, Bình Châu, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Như phân tích của nhiều chuyên gia thì với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý của farmstay khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng không có gì chắc chắn. Do tính pháp lý chưa rõ ràng, nên việc bất động sản farmstay đó có nằm trong quy hoạch hay bị thu hồi là rủi ro rất lớn.

Đối với loại hình bất động sản farmstay, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS. Đặng Hùng Võ nhận định đây là một hình thức kinh tế chia sẻ và tính pháp lý của nó tại Việt Nam chưa rõ ràng. Do đó, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý.

Đối với những nhà đầu tư đã “xuống tiền”, ông Võ cho rằng cũng khó để có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Cũng theo ông Võ, việc khách hàng cần làm là phải tìm hiểu rõ uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như lợi nhuận cam kết ra sao, chính sách thế nào vì đó là mối giao kết dân sự trong quan hệ thương mại.

Bài 2: Những thách thức đặt ra cho mô hình farmstay

LÊ SÁNG