Nguy cơ ‘đột quỵ’ với nhiều doanh nghiệp bất động sản

Tại hội thảo “Bắt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA Group thừa nhận, thị trường bất động sản đã và đang diễn ra một cuộc sàng lọc tất yếu. Cuộc sàng lọc này thậm chí còn khốc liệt và mạnh mẽ hơn rất nhiều so với thời kỳ dịch bệnh Covid-19 năm 2021.

Dẫn chứng cho nhận định của mình, ông Lâm cho biết, trong năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến hơn 1.000 doanh nghiệp giải thể, tăng mạnh con số hơn 800 doanh nghiệp giải thể của năm 2021. Số doanh nghiệp ngừng kinh doanh trên thị trường rất lớn, lên tới hơn 2.300 doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp đã ngừng hoạt động nhưng chưa làm thủ tục giải thể. Do đó, số lượng các doanh nghiệp giải thể trong riêng ngành bất động sản thực chất còn cao hơn rất nhiều, ông Lâm khẳng định.

Theo Chủ tịch DKRA, các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với năm khó khăn vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình hoạt động. Thứ nhất, các yếu tố đến từ chính sách, pháp lý khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm. Trừ phân khúc đất nền tặng nhẹ 8%, các phân khúc còn lại đều cho thấy nguồn cung giảm mạnh với mức 40-83% so với cùng kỳ năm 2021.

Thứ hai, sức cầu giảm trên toàn bộ thị trường. Theo ông Lâm, tháng 11/2022, lượng tiêu thụ phổ biến chỉ đạt 33-58% trên nguồn cung mới ở hầu hết các phân khúc. Con số này chỉ bằng 20-30% so với cùng kỳ và bằng 20% so với trung bình hàng năm. Mặt khác, thanh khoản trên thị trường cũng chỉ tập trung vào các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư có năng lực.

Thứ ba là việc đáo hạn, mua lại trái phiếu trước hạn. Giá trị trái phiếu thị trường bất động sản đang lưu hành lên đến khoảng 445.000 nghìn tỷ đồng, chiếm 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ lưu hành.

Thứ tư là gánh nặng chi phí vận hành của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn rất lớn khi thanh khoản thị trường hạn chế, trong khi chi phí thuê văn phòng, lương, vẫn tiếp tục gây sức ép.

Thứ năm là công nợ giữa các doanh nghiệp. Dòng tiền gặp khó khiến cho vòng xoay thanh toán các khoản công nợ bị đình trệ. Nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi việc thanh toán các dịch vụ bằng sản phẩm. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, doanh nghiệp không bán được hàng dẫn đến họ cũng không có nguồn tiền để vận hành.

Nhìn nhận về thực trạng khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện tại, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,… đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn.

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Ông Hà cho rằng, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự hoặc một nhân sự kiêm 2 đến 3 công việc để có thể sinh tồn.

Thậm chí, có doanh nghiệp đã giảm đến 60-70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm. Thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay).

Đáng chú ý, theo ông Hà, việc các doanh nghiệp gặp khó, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”.

Cần có cơ chế tốt 

Trong bối cảnh hiện nay, ông Lâm chỉ ra 6 giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn. Một là các doanh nghiệp cần tái cơ cấu lại hoạt động, “thắt lưng buộc bụng”, tối ưu chi phí vận hành, cắt giảm bớt nhân sự hiện hữu, giữ lại bộ khung, những nhân sự chủ chốt, có kinh nghiệp, năng lực, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Hai là các doanh nghiệp có trái phiếu cần chủ động phương án trả nợ với các lô tái phiếu sắp đáo hạn. Ba là chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Bốn là doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục tài sản, danh mục đầu tư.

Năm là áp dụng công nghệ vào quản lý, bán hàng nhằm tiết kiệm chi phí và sáu là ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, có pháp lý hoàn thiện và tránh việc đầu tư dàn trải, ông Lâm nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trước hết, về phía các doanh nghiệp, chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án cần chủ động điều chỉnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp, điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu thị trường.

Các doanh nghiệp cần rà soát lại danh mục dự án. Giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được, chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được, tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.

Với các sàn giao dịch bất động sản, theo ông Quỳnh, đây là thời điểm các doanh nghiệp cần rà soát lại bộ máy hoạt động, điều chỉnh theo hướng tinh giản, linh hoạt. Trong lúc thị trường khó khăn càng phải tập trung nâng cao và khẳng định sự uy tín, chuyên nghiệp với khách hàng.

Bên cạnh đó, các sàn cần thực hiện việc chuyển đổi số để cạnh tranh tốt hơn, tìm kiếm và tư duy “lấy dài nuôi ngắn”, phân bổ nguồn tiền kiếm được khi có giao dịch, dự phòng cho thời kỳ khó khăn.

Cùng với sự nỗ lực từ phía các doanh nghiệp, theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Theo đó, cần xác định thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế. Từ đó, đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường.

Trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, vận tải…thậm chí ngành hàng điện tử, tiêu dùng… phục vụ cho người dân mua sắm khi về nhà mới.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh quá trình sửa luật đang tạo rào cản để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Tổ công tác Chính phủ sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý, đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường và tạo sự đình trệ của hoạt động sản xuất, kinh doanh liên quan. Đặc biệt là các dự án có tính phù hợp với nhu cầu thực của thị trường như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Mặt khác, Chính phủ nên có các chính sách tín dụng linh hoạt đối với các dự án cần thiết, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Chính sách giúp các doanh nghiệp ổn định các kênh dẫn vốn, để ổn định đầu tư, phát triển là vô cùng cần thiết. Do đó, cần có sự điều hành lãi suất linh hoạt như áp mức lãi cao với các hoạt động không thực sự cần thiết thời điểm này và điều chỉnh giảm với các đối tượng có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Chính phủ cần nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn “lực cầu thực” hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013.

Cuối cùng là việc thông tin thị trường, quy hoạch, sử dụng đất cần được công bố công khai và thuờng xuyên, đảm bảo có chất lượng, dễ tiếp cận, dễ sử dụng. Quản lý nhà nước cần chặt chẽ, hiệu quả, chống các hoạt động vi phạm pháp luật, lừa dối, đầu cơ, lũng đoạm thị trường, đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần có cơ chế tốt, chất lượng để thị trường bất động sản tự vươn lên, ổn định và phát triển bền vững.