Siết nợ chung cư Trung Đông Plaza: Người dân có quyền kiện

Công ty Quản lý  tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) vừa gửi thông báo đến Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Phát triển Trung Đông (TP.HCM) yêu cầu giao tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ.

Tài sản bảo đảm gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là chung cư Trung Đông Plaza, có diện tích 2.053 m2 với tổng diện tích xây dựng là 13.741m2.

Chung cư này gồm 120 căn hộ, cao 18 tầng tại quận Tân Phú do Công ty CP Tư vấn và Đầu tư phát triển Trung Đông làm chủ sở hữu.

Lý do là công ty này có khoản nợ tạm tính đến giữa tháng 10 là hơn 82 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là hơn 33,7 tỷ, lãi hơn 48,7 tỷ đồng.

Được biết, chung cư Trung Đông Plaza khởi công xây dựng từ năm 2010. Đến nay, Công ty CP Tư vấn và Đầu tư phát triển Trung Đông đã bàn giao nhà ở chung cư cho cư dân vào ở.

Trao đổi với Đất Việt, LS Trương Xuân Tám, Ủy viên Hội đồng Luật sư toàn quốc, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, cho hay, việc chủ đầu tư thế chấp dự án hình thành trong tương lai là chuyện bình thường và được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, về nguyên tắc, tài sản đã mang đi thế chấp thì bên thế chấp không được định đoạt tài sản nữa, trừ trường hợp phải thông báo trước cho người mua biết về tình trạng của tài sản và họ chấp nhận rủi ro. Còn nếu giấu giếm tình trạng của tài sản đối với người mua thì chủ đầu tư sai và đây là cái sai khá phổ biến.

“Theo quy định pháp luật, giao dịch nào diễn ra trước, ngay thẳng và không trái pháp luật thì có hiệu lực. 

Nếu hợp đồng mua bán tài sản đã thế chấp ngân hàng rồi, chủ đầu tư trả hết nợ cho ngân hàng và chung cư được giải chấp, giấy tờ, sổ sách cung cấp đủ cho người mua thì đó là chuyện bình thường.

Nhưng trong trường hợp không trả được nợ ngân hàng thì chủ đầu tư vi phạm pháp luật, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mua chung cư. Lúc đó ngân hàng siết nợ, thông báo thu giữ tài sản bảo đảm, nhưng việc ấy lại ảnh hưởng đến trật tự an ninh xã hội nên không thể giải quyết một cách cứng nhắc, máy móc, vô cảm được.

Chung cư Trung Đông Plaza

Chắc chắn các bên phải ngồi lại với nhau giải quyết, không thể chỉ dựa vào quy định về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng để xử lý ngay bởi như đã nói, nó ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba là người dân.

Lúc ấy phải tính toán xem chủ đầu tư đã thu tiền của cư dân được bao nhiêu phần trăm, đồng thời phải tính đến quyền lợi của người dân. Ví dụ, một người dân đã trả tiền mua căn hộ được bao nhiêu phần trăm, số tiền còn lại có thể cho phép người dân tiếp tục trả và trả trực tiếp cho ngân hàng”, LS Trương Xuân Tám phân tích.

Theo quan điểm của vị luật sư, trong trường hợp các bên có tranh chấp nên để tòa án giải quyết.

“Có trường hợp chủ đầu tư bán chung cư trước cho người dân sau đó mang tài sản đi thế chấp thì việc thế chấp ấy là vô hiệu và cơ quan tuyên bố vô hiệu chỉ có thể là tòa án mà thôi. 

Trường hợp tài sản đã thế chấp mà chủ đầu tư vẫn bán cho người dân thì chủ đầu tư sai. Có thể họ không ý thức chiếm đoạt của người dân nhưng lâm vào tình trạng khó khăn, còn có lừa đảo hay không thì phải chờ điều tra.

Về phía ngân hàng, nếu ngân hàng biết tài sản thế chấp đã được chủ đầu tư đem bán cho người dân trước đó mà vẫn chấp nhận thì ngân hàng cũng có phần lỗi trong đó.

Tuy nhiên, rõ ràng một tài sản định đoạt 2 lần là pháp luật nghiêm cấm, đã thế chấp ngân hàng rồi không thể đem bán cho người khác.

Trong trường hợp này, lẽ ra chủ đầu tư khi thế chấp ngân hàng rồi bán cho người dân thì cần có một thỏa thuận với ngân hàng: những người mua tài sản ấy thì phải tính toán qua ngân hàng, ngân hàng sẽ thu bao nhiêu phần trăm, còn chủ đầu  tư được bao nhiêu phần trăm để tiếp tục hoàn thiện công trình”, LS Trương Xuân Tám chỉ rõ. 

Trở lại với sự việc VAMC siết nợ chung cư Trung Đông Plaza, LS Tám tư vấn, trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của mình, người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư và ngân hàng sẽ tham gia với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Phán quyết của tòa sẽ cân đối tất cả các mặt và đảm bảo được quyền lợi cho người dân.

Cũng từ sự việc trên, theo vị luật sư, trước khi mua nhà, người dân phải tìm hiểu kỹ thông tin để tự bảo vệ quyền lợi của mình, còn chủ đầu tư phải minh bạch, công khai tình trạng pháp lý của dự án. 

Thành Luân