Chiêu lách luật bán nhà không cần dự án

Trong đó, nổi lên là tình trạng doanh nghiệp sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền từ cá nhân cho pháp nhân để chào bán cho khách hàng các “dự án” khi còn chưa được cơ quan quản lý chấp thuận cho phép thực hiện.

Chieu lach luat ban nha khong can du an
Bình Dương, Đồng Nai đang ráo riết kiểm tra các dự án phân lô, bán nền.

Ham rẻ dính ngay dự án “ma”

Sở dĩ những dự án này có thể thu hút được rất nhiều người quan tâm từ việc mức giá các sản phẩm danh nghĩa tương đối rẻ, đồng thời đa phần là đất nền. So với việc đầu tư vào các dự án chính thống của công ty bất động sản với giá từ vài chục lên đến cả trăm triệu đồng/m2, thì các dự án ở các khu vực vùng ven rẻ hơn rất nhiều, chỉ khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2, thậm chí rẻ hơn.

Không những vậy, khi được tham quan thực tế, nhiều dự án còn được đầu tư rất bài bản như đường nhựa, cắm mốc ranh giới giữa các lô đất vuông vức, và có tiềm năng rất phát triển thông qua những lời đường mật của cò đất. Duy chỉ có điều lạ, dù mua trực tiếp của chủ đầu tư, nhưng trong các kiểu hợp đồng thì bên bán lại là một cá nhân, chủ đầu tư chỉ đứng ở vai trò đơn vị được ủy quyền bán lại dự án và khách hàng là người mua lại…

Chieu lach luat ban nha khong can du an

Tuy nhiên, qua những lời đường mật về số tiền lãi thu được sau những lần đầu tư, nên khách hàng dù biết có vấn đề nhưng vẫn ký vào hợp đồng. Chỉ đến khi sau một thời gian không nhận được sổ đỏ hoặc bị cơ quan nhà nước xử lý khu đất, số tiền cam kết cũng không thấy được hoàn trả, gọi liên lạc “cò” tắt máy, khách hàng mới chạy đôn chạy đáo tìm về chủ đầu tư đề đòi lại tiền. Tuy nhiên, phần lớn các trường hợp ghi nhận được đều không đòi được hoặc đòi được rất ít từ những doanh nghiệp mang danh “chủ đầu tư” kiểu này.

Tình trạng này trong thời gian vừa qua diễn ra khá phổ biến và thường xuyên ở các tỉnh vùng ven ở TP.HCM khi cơn sốt đất nền diễn ra hồi đầu 2017. Hàng nghìn trường hợp được ghi nhận giao dịch tại các dự án chưa đủ điều kiện bán hàng như trên.

Trong đó, có đơn vị môi giới đang bị cơ quan thực thi pháp luật điều tra khi tự xưng là chủ đầu tư dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đất nền Khu vực VIII-3, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, nhưng vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Đơn vị này cũng quảng cáo rầm rộ khi “mạnh miệng” công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, khiến gần 500 người đã đặt cọc hơn 16 tỷ đồng mua dự án này.

Tại phía Bắc, dù không rầm rộ bằng, nhưng cũng ghi nhận thực tế ở một số dự án nghỉ dưỡng vùng ven Ba Vì, Sóc Sơn, như Zen Resort (Điền Viên thôn), LeMont Bavi Resort & Spa, Vườn Vua Resort, Green Villas Yên Bài…, hay một số dự án ở Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Giang… Các dự án cũng từng ra mắt rất huy hoàng và rầm rộ, bán trao tay rất nhiều cho các nhà đầu tư, nhưng sau đó nhanh chóng bị các cơ quan chức năng “tuýt còi” sai phạm.

Khách hàng cần phải cảnh giác

Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền để lách luật không phải làm thủ tục chấp thuận đầu tư dự án là hình thức vô cùng rủi ro cho khách hàng.

Trên thực tế, theo Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có thể ủy quyền cho pháp nhận khác để xác lập, thực hiện giao dịch nhân sự, tuy nhiên, mới chỉ dừng ở mức “có thể”, bởi lẽ có những công việc không thể ủy quyền hoặc cần phải xem xét cụ thể ở các quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

Chieu lach luat ban nha khong can du an
Trước khi xuống tiền cần tìm hiểu rõ hồ sơ pháp lý dự án

Đặc biệt, với các giao dịch liên quan đến tài sản là đất đai, nhà cửa, bắt buộc phải áp dụng theo các quy định của Luật chuyên ngành là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Doanh nghiệp. Khi một cá nhân (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền cho một công ty (có ngành nghề kinh doanh bất kỳ) để thực hiện các giao dịch như ký hợp đồng chuyển nhượng không chỉ vi phạm Điều 14, Luật Doanh nghiệp 2014, mà còn vi phạm cả Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản.

Việc ủy quyền này dù có nhận thù lao và mang lại doanh thu cho công ty kinh doanh bất động sản, nhưng việc nhận ủy quyền đó nằm ngoài phạm vi chức năng hoạt động ngành nghề kinh doanh bất động sản, cơ quan thuế sẽ không được công nhận các chi phí bỏ ra vì không phục vụ hoạt động kinh doanh. Đồng thời, không đúng với phạm vi “kinh doanh bất động sản” của Luật Kinh doanh bất động sản và điều lệ công ty về phạm vi hoạt động kinh doanh.

Như vậy, cá nhân (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền cho một công ty để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất là hoàn toàn không phù hợp quy định pháp luật và các giao dịch phát sinh từ việc nhân danh ủy quyền này đều dẫn đến bị tuyên vô hiệu.

Với bản chất như vậy, sẽ không bên công chứng hoặc cơ quan nhà nước thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền này. Xét cho cùng, trường hợp này là lấy con dấu đỏ của doanh nghiệp để nhằm khách hàng “tin hơn” so với việc cá nhân này ủy quyền bằng giấy tay cho cá nhân khác.

Chiêu lách luật bán nhà không cần dự án 1

Tin liên quan