Chặn bong bóng bất động sản

Sau một thời gian im ắng do dịch bệnh, giá đất tại nhiều nơi đang tăng chóng mặt. Thị trường nổi lên nhiều cơn sốt cục bộ thu hút một lượng lớn nhà đầu tư quan tâm.

Cùng với các cơn sốt đất, vốn tín dụng chảy vào bất động sản cũng cao hơn so với mặt bằng tín dụng chung của cả nền kinh tế.

Thực trạng này đã khiến ông Văn Dũng Chinh, Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam phục trách khu vực Tây Nguyên không khỏi lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường.

Với kinh nghiệm gần 20 năm trên thị trường, ông đánh giá như thế nào về bức tranh thị trường bất động sản hiện nay?

Ông Văn Dũng Chinh: Làn sóng đại dịch Covid-19 lần thứ 4 diễn ra trong thời gian dài đã khiến nền kinh tế Việt Nam chịu tác động nặng nề.

Bắt đầu từ tháng 6 khi dịch bệnh bùng phát đến nay, nhiều tỉnh thành vẫn đang có nguy cơ đại dịch quay trở lại. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, nền kinh tế vẫn cần được mở cửa trở lại trạng thái bình thường mới nhằm giúp các doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ hồi phục và phát triển, qua đó, góp phần đưa GDP tăng trưởng dương trong 3 tháng cuối năm.

Để làm được điều này đòi hỏi sự nỗ lực lớn của chính phủ và cả nền kinh tế. Trong đó, với những nước đang phát triển như Việt Nam, ngành bất động sản có thể coi là một trong những mũi nhọn có vai trò vô cùng quan trọng nhằm tạo hiệu ứng tích cực cho tăng trưởng.

Khi bất động sản phát triển sẽ kéo theo hàng loạt ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, hạ tầng, giao thông, đường cao tốc phát triển theo. Điều đó sẽ giúp các doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh, bắt kịp xu hướng phát triển của các nước trong khu vực và thu hút được nhiều doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chuyển hướng từ các nước đang có bất ổn về chính trị, xã hội sang Việt Nam như một điểm đến an toàn.

Có thể nói, bất động sản là ngành không thể tách rời đối với sự phát triển của nền kinh tế. Song, thời gian gần đây, sau khi dịch bệnh được cơ bản kiểm soát, tại một số địa phương, thị trường bất động sản lại liên tục “sốt nóng”, giá đất tăng chóng mặt, dấy lên nhiều nghi ngại về tình trạng bong bóng và rủi ro nợ xấu tăng cao.

Thực trạng này trên thị trường bất động sản có bất thường không, thưa ông?

Ông Văn Dũng Chinh: Thị trường bất động sản sốt nóng trong thời gian gần đây hoàn toàn có thể lý giải được bởi nhiều nguyên nhân. Ttrước hết là do yếu tố quy hoạch. Đây là một trong những hạn chế của các bộ, sở ban ngành trong việc quản lý thị trường bất động sản.

Mặc dù, thời gian vừa qua, các bộ ngành đã và đang có cơ chế xây dựng quy hoạch, định hướng phát triển cho từng địa hương, nhưng quản lý nhà nước hầu như đều đi sau sự phát triển của thị trường quá nhiều.

Trong khi đó, nếu muốn thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, bền vững thì yếu tố quy hoạch, định hướng của nhà nước phải là điều then chốt.

Yếu tố thứ hai là do dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp khiến các kênh đầu tư khác trên thị trường như sản xuất, thương mại dịch vụ trở nên bất lợi. Những kênh đầu tư này không còn hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang rất thấp, nhà đầu tư buộc phải ra quyết định tìm kiếm cơ hội sinh lời cho dòng tiền của mình. Chính điều này đã đẩy một lượng tiền lớn đổ vào bất động sản và chứng khoán.

Yếu tố thứ ba liên quan đến vấn đề chính sách. Những năm gần đây, tình hình thanh kiểm tra ở tất cả các tỉnh thành phố đã khiến nguồn cung dự án giảm mạnh (tới 70%) so với 4, 5 năm trước. Trong khi đó, nhu cầu của tầng lớp người trẻ trong việc tích lũy tài sản là bất động sản đã in sâu vào thói quen. Thay vì để dành tiền như ông bà, cha mẹ trước đây, người dân hiện nay đều chọn bất động sản là kênh tích lũy tài sản.

Xu hướng tăng trưởng của thị trường bất động sản đang có sự thay đổi từ chính xu hướng đầu tư của người dân.

Xét trên dài hạn, thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong ít nhất năm năm tới. Nhìn một cách tổng thể, thị trường vẫn đang vận hành tốt, tuy nhiên, tại một số địa phương đang có sự nóng lên cục bộ do những sai lệch về mặt thông tin.

Chính sự sai lệch này đã làm khuếch đại giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực khiến nhà đầu tư không đủ tỉnh táo để đưa ra quyết định. 

Thị trường bất động sản cần tránh những cú sốc “nóng lạnh bất thường”

Ông nhận định như thế nào về mặt trái của những cơn sốt đất cục bộ này đối với thị trường?

Ông Văn Dũng Chinh: Bất động sản đang nổi lên nhưng một kênh đầu tư tích lũy tài sản, tuy nhiên yếu tố này chỉ mang tính ngắn hạn. Nguyên nhân như đã phân tích ở trên là do lượng nhà đầu tư F0 tham gia thị trường hiện đang rất lớn. Điều này khiến thị trường tại một số khu vực sốt nóng cục bộ sẽ xuất hiện yếu tố không bền vững.

Giá bất động sản tăng quá cao tất yếu sẽ tới thời điểm quay đầu, kéo theo đó là hệ luỵ lớn đối với không chỉ nhà đầu tư chịu thua lỗ mà còn tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản và toàn nền kinh tế.

Giá bất động sản sốt nóng sẽ gây phá nát quy hoạch của các địa phương. Hơn nữa, đất đai là tài nguyên, yếu tố đầu vào, nếu yếu tố đầu vào có tăng trưởng ổn định sẽ giúp các ngành nghề khác như thương mại, dịch vụ phát triển theo. Trái lại, giá đất tăng cao sẽ khiến giá thuê, mua đối với các hoạt động kinh doanh trên đất tăng theo, các ngành nghề khó cạnh tranh trên thị trường.

Bên cạnh đó, mặc dù không thể phủ nhận vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế, song đóng góp của bất động sản đối với tăng trưởng hiện khá cao. Khi bất động sản phát triển cao như vậy sẽ khiến Việt Nam mất lợi thế cạnh tranh của toàn nền kinh tế.

Giá bất động sản cao cũng khiến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và giá nhà ở tăng cao. Đây chính là sự thiệt thòi cho người dân khi họ ngày càng khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.

Vậy theo ông, làm thế nào để tránh những cú sốc “nóng lạnh bất thường” và giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững?

Ông Văn Dũng Chinh: Trước hết, các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng một hành lang pháp lý, đưa ra những điều kiện ràng buộc để chấn chỉnh lại đội ngũ môi giới bất động sản. 

Môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản, có trách nghiệm, nghĩa vụ và đóng góp tương xứng trong việc làm lành mạnh hoá thị trường. Trong thời gian qua, thị trường đã chưa làm được điều này thì trong thời gian tới phải thực hiện một cách quyết liệt.

Thứ hai, các bộ ban ngành, địa phương cần cố gắng xây dựng một quy hoạch tổng thể, xuyên suốt, đồng bộ về quy hoạch sử dụng đất và công khai thông tin, minh bạch, rõ ràng để người dân, nhà đầu tư hiểu và nhận thức được. Từ đó, thị trường sẽ không xảy ra tình trạng đầu tư theo đám đông, sai lệch như hiện nay.

Bên cạnh đó, do nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân hiện đang rất lớn nên thị trường cũng cần phát triển những dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của các nhà đầu tư. Khi đó, họ sẽ không phải lao vào những thị trường đang nóng sốt, đầy rủi ro nữa mà sẽ chọn được các sản phẩm đầu tư phù hợp để với nhu cầu của mình. 

Hiện thị trường bất động sản đang có triển vọng phát triển tốt và sẽ tiếp tục tốt trong thời gian tới. Tuy nhiên, nếu có định hướng quản lý giám sát chặt chẽ từ cơ quan nhà nước thì thị trường sẽ phát triển bền vững hơn, tránh những cú sốc nóng lạnh liên tục khiến thị trường phát triển một cách méo mó và rủi ro cho nhiều nhà đầu tư. 

Xin cảm ơn ông!